مذكرة دفاع فى دعوى فسخ عقد ايجار لعدم سداد القيمة الايجارية

مقدمة لمحكمة السادس من اكتوبر
الدائرة (4) ايجارات
بدفاع السيد/ صفته مدعى عليه
ضـــــــــــد
السيد/ صفته مدعى
وذلك فى الدعوى رقم 104/2009 كلى ايجارات اكتوبر
والمحدد لنظرها جلسة 21/6/2009م

بموجب عقد ايجار مؤرخ 1/2/2005م يستأجر الطالب من السيد/ الشقة الكائنة بالعقار 24 ش المدينة المنورة بالدور السادس بعد الارضى بقيمة ايجارية مائتان جنيه مصري شهريا بزيادة سنوية 1% من قيمة الايجار ويتم خصم نصف القيمة الايجارية حتى نفاذ مقدم الايجار وقدره (احدى عشرة الف جنيها)
هذا وقد فوجىء المدعى عليه بالمدعى وقد اقام ضده الدعوى رقم 104/2009 كلى ايجارات اكتوبر امام الدائرة (4) ايجارات وموضوعها اخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية على سند من القول من انه اشترى العقار الكائن به الشقة التى يستأجرها الطالب من المالك سالف الذكر وانه طالبه بالقيمة الايجارية بالطرق الودية وهذا لم يحدث بدليل ان الطالب لم يعلم انه المشترى والمالك الجديد الا عن طريق الصدفة حيث فوجىء بسكان العقار باخباره بقيام المدعى برفع دعوى ضده واخرين بالعقار.
وحيث ان المدعى لم يقم بانذار المدعى عليه بحوالة الحق وشرائه العقار الواقع به شقة المدعى عليه بموجب عقد البيع المؤرخ 17/2/2006 م وحيث ان المدعى عليه يقوم بسداد القيمة الايجارية فى مواعيدها بانتظام حيث انه سدد القيمة الايجارية حتى اخر شهر فبراير عام 2006م للمالك السابق المدعوه/
كما ان المدعو/ يقر بذلك على عقد الايجار المقدم سندا للدعوى المقامة من المدعى ضدالمدعى عليه والمزيل بتوقيعه للمدعى بحقه فى اخذ الايجار اعتبار من تاريخ 1/3/2006م ( مرفق بحافظة المستندات صورة من الميكروفيلم للعقد سالف الذكر)
الامر الذى معه قام المدعى عليه بعرض القيمة الايجارية للمدعى ( المالك الجديد) عن الفترة من 1/3/2006م وحتى اخر /6/2009م
وبيانه كالتالى:
(10) شهور عام 2006 × 102 جنيه ( نصف القيمة الايجارية مضاف اليها الزيادة السنوية1% ) = 1020 جنيه
(12) شهر عام 2007 × 104 جنيه ( نصف القيمة الايجارية مضاف اليها الزيادة السنوية1% ) = 1248 جنيه
(12) شهر عام 2008 × 106 جنيه ( نصف القيمة الايجارية مضاف اليها الزيادة السنوية1% ) = 1272 جنيه
(6) شهور عام 2009 × 108 جنيه ( نصف القيمة الايجارية مضاف اليها الزيادة السنوية1% ) = 648 جنيه
وبذلك يكون اجمالى المعروض عن تلك الفترة 4188 جنيه

اولا : ندفع بأنتفاء علم المدعى عليه بأنتقال حق المدعى وشرائه العقار سالف الذكر وذلك لعدم انذاره بحوالة الحق وعلمه بمحض الصدفة وسوء نيه المدعى
لما كان المدعى لم يقم بانذار المدعى عليه بحوالة الحق وشرائه العقار سالف الذكر فيعتبر تاريخ علم المدعى عليه بأنتقال حق المدعى فى القيمه الايجارة اعتبارا من تاريخ اعلانه بها وذلك طبقا لنص المادة 305 من القانون المدنى
وكما استقرت محكمة النقض على ان
• حيث ان لمشترى العقار بعقد غير مسجل ،مطالبه المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار اذا ما قام البائع بتحويل عقد الايجار اليه ، وقبل المستأجر هذة الحوالة او اعلن بها.
• من المقرر ان اعلان المحال عليه بصحيفة الدعوى التى تضمنت بيانات الحوالة تعتبر اعلانا له بها وتنفذ فى حقه من هذا التاريخ نوعا اخر اعتبارا من هذا التاريخ يصح للمحال له مقاضاة المحال عليه بكل ما كان للمحيل من حقوق محالة
الطعن(1309لسنه 47 ق جلسة 27/2/1980 س 31 ص 629)

كما استقرت ايضا على ان
لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل ان يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار_ ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة_ الا اذا قام البائع بتحويل العقد اليه وقبل المستأجر هذة الحوالة او اعلن بها تكون نافذة فى حقه طبقا لنص المادة 305 من القانون المدنى ، وان الاعلان الذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم هذه المادة هو الاعلان الذى يتم بواسطة المحضرين ووفقا لقواعد قانون المرافعات ويشمل على ذكر ونوع الحوالة وشروطها الاساسية .
( الطعن 241 لسننه 61 ق جلسة 7/1/1992)
وبأنزال ما تقدم على دعوانا لوجدنا ان المدعى سىء النيه تجاه المدعى عليه حيث انه لم يقم بأعلانه بحوالة الحق التى نص عليها القانون فى المادة 305 من القانون المدنى واستغل عدم و جود المدعى عليه داخل البلاد حيث انه فى المملكة العربية السعودية وزوجته هى التى تقيم حاليا وابنه الرضيع داخل الشقة سالفة البيان وقام برفع الدعوى دون اعلانه بحوالة الحق كى يتحصل على حكم على المدعى عليه وطرده من الشقة هو وزوجتة مستغلا كونها تقيم بمفردها الا ان اخلف الله ظنه وعلمت زوجته المدعى عليه من سكان العقار انه اقام ضد زوجها تلك الدعوى .
ثانيا : ندفع بالوفاء من دين الاجرة وذلك لقيام المدعى عليه بسدادها فور علمه بان المدعى هو المالك الجديد بموجب انذارات عرض للقيمة الايجارية
حيث ان المدعى عليه فور علمه بأن المدعى هو المالك الجديد للعقار قام بعرض القيمة الايجارية بموجب انذارات عرض تحت رقم 155 بتاريخ 12/5/2009, 161 بتاريخ 18/5/2009 الى محكمة فرشوط محافظة قنا عن الفترة من 1/3/2006 وحتى 30/6/2009 بأجمالى مبلغ 4188 جنيه
كما ان المدعى عليه كان قد قام بسداد القيمة الايجارية للمالك السابق المدعو/ والذى يقر بذلك على عقد الايجار المقدم سندا للدعوى المقامة من المدعى ضدالمدعى عليه والمزيل بتوقيعه للمدعى بحقه فى اخذ الايجار اعتبار من تاريخ 1/3/2006م ( مرفق بحافظة المستندات صورة من الميكروفيلم للعقد سالف الذكر)
الامر الذى معه قام المدعى عليه بعرض القيمة الايجارية للمدعى ( المالك الجديد) عن الفترة من 1/3/2006م وحتى اخر /6/2009م
هذا ولما كان بين المدعى عليه والمالك السابق المدعو/ صله قرابة كانت ومازالت مانع ادبى كان يتم سداد القيمة الايجارية كل فترة وبصفة ودية حيث ان المدعى عليه سدد القيمة الايجارية لسالف الذكر حتى 1/3/2006 وذلك بأقراره على عقد الايجار المحرر بينهم والمتنازل فيه للمدعى عنه والثابت اقرا ر بحق المدعى فى اخذ القيمة الايجارية اعتبار من 1/3/2006م الامر الذى معه قام المدعى عليه بعرض القيمة الايجارية اعتبارا من هذا التاريخ وحتى 30/6/2009 حتى يبراء ذمته من دين الاجرة

ثالثا: بطلان التكليف بالوفاء بدين الاجرة لاحتوائه على مطالبة بمبالغ تم سدادها للمالك القديم وذلك بأقراره على العقد المقدم سندا للدعوى
حيث ان المدعى طالب المدعى عليه بدين الاجرة اعتبار من تاريخ تحرير العقد بين المدعى علية والمالك السابق والذى يقر على العقد بأن من حق المدعى المطالبه بدين الاجرة اعتبار من تاريخ 1/3/2006م ( مرفق بحافظة المستندات صورة من الميكروفيلم للعقد سالف الذكر)
الامر الذى معه يكون هذ ا التكليف بالوفاء باطل وذلك للمطالبه بدين اجرة تم سداده للمالك القديم كما ان المدعو/( المالك السابق ) يقر بذلك على عقد الايجار المقدم سندا للدعوى المقامة من المدعى ضد المدعى عليه والمزيل بتوقيعه للمدعى بحقه فى اخذ الايجار اعتبار من التاريخ سالف الذكر.


نلتمس وبحق اولا: رفض الدعوى والزام رافعها المصاريف
احتياطيا: اعادة الدعوى للمرافعة لتقديم مستندات من شأنها تغير وجه الدعوى
وكيل المدعى
حسين فريد
المحامى