حكم فى دعوى فسح عقد ايجار صدر لصالحنا ايجارات قديم

باسم الشعب
محكمة الجيزة الابتدائية
الدائرة(اولى) ايجارات كلى الجيزة
حكم
بالجلسة المدنية المنعقدة علنا بسراى المحكمة فى يوم الاحد الموافق 30/12/2012
برئاسة السيد الاستاذ/ حسنى السنباطى رئيس المحكمة
وعضوية الاستاذين/محمد فاروق رئيس محكمة
وابراهيم احمد القاضى
وبحضور السيد / عادل مسعد امين السر
صدر الحكم الاتى
فى الدعوى المرفوعة من
السيد/
(ضد)
السيد/ عبد السلام محمد علام – المقيم ومحله المختار مكتب الاستاذ/ حسين محمود فريد المحامى بالاستئناف العالى ومجلس الدولة.
الواردة بالجدول العمومى رقم504 لسنة 2010 ايجارات كلى الجيزة
المحكمة
بعد سماع المرافعة الشفوية والاوراق والمداولة قانونا .
حيث تخلص وقائع الدعوى فيما سبق وقداحاط به الحكم الصادر فى الدعوى بهيئة مغايرة بتاريخ 30 /5/2010 والتى تحيل اليه المحكمة منعا للتكرار الاانها توجزها بالقدر الازم لحمل ذلك القضاء من ان المدعى قد عقد لواء الخصومة فيها بموجب صحيفة موقعة من محام اودعت قلم كتاب تلك المحكمة بتاريخ 3/3/2012 واعلنت قانوناللمدعى عليه طلب فى ختامها الحكم باءخلائه من الورشة المؤجرة اليه بالدورالارضى بالعقار رقم 2 حارة ببولاق الدكرور وتسليمها له خالية من الشواغل والمنقولات مع الزامه بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة –وذلك على سند من القول من انه بموجب عقد ايجار مؤرخ 1/3/1977 يستاجر المدعى عليه من المدعى ماهو ورشة نجارة بالعقار رقم 2 حارة ببولاق الدكرور وذلك نظير قيمة ايجارية شهرية قدرها 6ج ستة جنيهات ولما كان المدعى عليه يقوم بعرض الاجرة ناقصة بمبلغ عشرون جنيه شهريا وذلك من نفسه منذ فترة طويلة دون مبرر قانونى الامر الذى حدا بالمدعى الى تنبيه المدعى عليه بموجب انذار رسمى معلن له بتاريخ 14/1/2010 بضرورة سداد مبلغ 628.16جنيه قيمة فروق القيمة الايجارية المستحقة عليه وذلك عن المدة من 1/2/2005حتى 31/12/2009وذلك طبقا لما هو ورد بالانذار وذلك بمبلغ 596.73جنيه بالاضافة الى القيمة الايجارية المستحقة عليه وذلك عن شهر يناير سنة 2010وهى مبلغ 31.43جنيه بذلك يصبح اجمالى المستحق عليه هو مبلغ 628.16جنيه (فقط ستمائة وثمانية وعشرون جنيهاوستة عشر قرشا لاغير)الاان المدعى عليه لم يحرك ساكنا الامرالذى دعا المدعى الى اقامة تلك الدعوة.
-وقدم سندا لدعوه حافظة مستندات طويت على :1-اصل عقد الايجار مؤرخ 1/3/1977سند الدعوة 2-اصل الانذار الرسمى معلن بتاريخ16/1/2010
-واذتداول نظر الدعوى بالجلسات على النحو المبين بمحاضرها وفيها مثل المدعى والمدعى عليه كل منهما عنهما وكيل محام وبجلسة 16/5/2010قدم وكيل المدعى عليه حافظة مستندات طويت على 1-عدد 4ايصالات سدادالقيمة الايجارية عن الفترة 1/12/2005 و 1/12/2006 و1/12/2007 و 4/4/2008 .
2-عدد ثلاث انذارت عرض القيمة الايجارية عن الفترة من 1/5/2008حتى 31/12/2010وقد دفع وكيل المدعى عليه ببطلان التكليف بالوفاء.
وبجلسة 30/5/2010قضت المحكمة بهيئة مغايرة باحالة الدعوى لمكتب الخبراءلندب خبير فى الدعوى تكون ماموريته وفقا لما جاء بمنطوق الحكم والتى تحيل اليه المحكمة منعا للتكرار ونفاذا لذلك الحكم اودع الخبير تقريره انتهى فى نتيجته الى ان فروق الاجرة المستحقة على المدعى عليه فى الفترة من 1/2/2005 حتى 31/12/2011 طبقا لقوانين الايجار رقم 6لسنة 1997،14لسنة 2001هى مبلغ 662.92 جنيه فقط ستمائة واثنان وستون جنيه وواحد وسبعون قرشا لاغير وبذلك يكون اجمالى الاجرة المستحقة على المدعى عليه فى الفترة من 1/1/2012 حتى 30/9/2012تاريخ ايداع التقرير مبلغ وقدره 271.71 ج فقط مائتان وواحد وسبعون جنيه و واحدوسبعون قرشا لاغير وبذلك يكون اجمالى الاجرة المستحقة على المدعى عليه مبلغ 934.62 ج فقط تسعمائة واربعة وثلاثون جنيه واثنان وستون قرشا .
واذا تداولت الدعوى بالجلسات على النحو الثابت بمحاضرها عقب ورودها من مكتب الخبراء واتصال علم الخصوم بها وبجلسة المرافعة الختامية بتاريخ 25/11/2012 مثل وكيل المدعى وطلب الحكم ومثل وكيل المدعى عليها وقدم حافظة مستندات طويت على اصل انذار عرض الاجرة من الفترة 1/2/2005 وحتى 31/12/2012 وتبين للمحكمة من استلام المدعى للمبلغ المعروض بتاريخ 13/11/2012 ودفع ببطلان التكليف بالوفاء وطلبا الحكم وقررت المحكمة حجز الدعوى للحكم لجلسة اليوم 30/12/2012 حيث انه وعن الدعوى ،فلما كان من المقرر وفقا لنص المادة 18/ب من القانون رقم 136لسنة 1981 انه "لايجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية :...ب ـاذا لم يقم المستاجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون دون مظروف او بأعلان على يد محضر ،ولايحكم بالاءخلاء اذا قام المستاجر قبل اقفال باب المرافعة فى الدعوى باداء االاجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .
ومفاد ذلك انه يشترط للحكم بالاءخلاء لعدم سداد الاجرة توافر ثلاثة شروط هى .
اولا:وجوداجرة مستحقة غير متنازع عليها ،فاءذا كانت الاجرة متنازعا عليها من جانب المستاجر وجب الفصل فى هذه المسالة باعتبارها مسالة اولية لازمة للفصل فى طلب الاخلاء
(الطعن رقم 8261 لسنة 65ق ـجلسة 28/11/1996ـس 47ـ ص1421 ع 2)
ثانيا :تكليف المؤجر المستاجر الوفاء بالاجرة المستحقة ،ويشترط ان يبين فى التكليف بالوفاء الاجرة المستحقة المتاخرة التى يطالب بها حتى يتبين المستاجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف اليه والا فلا ينتج التكليف اثره الا اذا لم تكن قيمة هذه الاجرة محل خلاف بين الطرفين فلا يشترط عندئذ بيانها .

(الطعن رقم 559لسنة 42ق ـ جلسة 23/2/1977)

كما قضى بان تكليف المستاجر بالوفاء بالاجرة شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء للتاخير فى سدادها ـ
خلوالدعوى منه او وقوعه باطلا لتجاوزه االاجرة المستحقة فعلا فى ذمة المستاجر ـاثره :عدم قبول الدعوى .
(الطعن رقم 2377لسنة 65ق ـ جلسة 16/11/1995س 46 ص1179ع2)
كما انه من المستقر عليه فى قضاء محكمة النقض ان "النص فى الفقرة ـ ب ـ من المادة 18 من القانون رقم 136سنة 1981قد اجاز للمؤجر طلب اخلاء المكان اذا لم يقم بالوفاء بالاجرة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك يدل على ان مناطالاخلاء هو عدم قيام المستاجر بالوفاء بالاجرة المستحقة لمؤجر ،ويرجع فى بيانها للقانون الذى يحددها ".
(الطعن رقم 856لسنة 76ق جلسة 14/1/2007صفحة 24 )
من المستقر عليه فى قضاء محكمة النقض ان "المشرع اعتبر تكليف المستاجربالوفاء بالاجرة شرطا اساسيا لقبول دعوى الاخلاء بسبب عدم الوفاء بالاجرة فاءذ ا ماوقع باطلا تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ."
(الطعن رقم 7188لسنة 75ق تاريخ الجلسة 20/4/2006)
كما انه من المستقر عليه فى قضاء محكمة النقض ان "المشرع اعتبر تكليف المستاجر بالوفاء شرطا اساسيا لقبول دعوى الاخلاء بسبب التاخير فى الوفاء بالاجرة فاءذا خلت منه الدعوى او وقع باطلا تعين الحكم بعدمقبولها ويشترط ان يبين فى التكليف بالاجرة المستحقة المتاخرة المطالب بها وما فى حكمها والا تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمة المستاجر شريطة الا يكون متنازعا فيها جديا وان بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام فيجوز للمحكمة ان تقضى به من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتقت اليه المستاجر او يتمسك به ."
(الطعن رقم 5534ـلسنة 75ق ـ تاريخ الجلسة 20/4/2006)
كما انه من المستقر عليه فى قضاء محكمة النقض ان "المشرع اعتبر تكليف المستاجر بالوفاء شرطا اساسيا لقبول دعوى الاخلاء بسبب التاخير فى سداد الاجرة ،فاءذا خلت منه الدعوى او وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها ،ويشترط ان يبين فى التكليف الاجرة المستحقة المتاخرة المطالب بها ،والا تجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمة المستاجر شريطة الا يكون متنازعا فيها جديا ،وبطلان التكليف يتعلق بالنظام العام ،فيجوز للمحكمة ان تقضى به من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت اليه المستاجر او يتمسك به ."
(الطعن رقم 2342لسنة 74جلسة 10/7/2005،الطعن رقم 2936لسنة 74ق جلسة 26/6/2005)
ثالثا:انقضاء خمسة عشرة يوما على تاريخ التكليف بالوفاء دون وفاء المستاجر بالاجرة المستحقة ،فاءذا رفعت الدعوى قبل انقضاء هذه المهلة تكون قد اقيمت غير مستوفية لشروطها واجرائاتها الشكلية ويجوز للمحكمة اثارتها من تلقاء نفسها ولو لم يدفع امامها بعدم استيفائها لتعلق ذلك باءجرائات التقاضى و مواعيده المعتبرة من النظام العام .
(المستشار /خيرى ابو الليل ـ القواعد العامة وتشريعات ايجار الاماكن ـ ج1ـ ط 1997 ـ ص694،والطعنان رقمى 2167،2149لسنة 61ق ـ جلسة 26/2/1992)
وحيث انه من المقرر فى قضاء محكمة النقض ان "لمحكمة الموضوع السلطة الكاملة فى تحصيل فهم الواقع فى الدعوى وتقدير قيمة ما يقدم اليها من ادلة ومن بينها عمل الخبير "(نقض 11/2/1984الطعن 911لسنة 54ق)
كما جرى قضاء النقض ايضا على ان "لمحكمة الموضوع ان تاخذ بتقرير الخبير محمولا على اسبابه متى اقتنعت بصحته "
(نقض جلسة 28/4/1988طعن 2092لسنة 51ق)
حيث انه ولما كان ما تقدم وهديا به ولما كان الثابت للمحكمة من مطالعتها لاوراق الدعوى ومستنداتها ولتقرير الخبير المنتدب بالدعوى والذى باشر المامورية المكلف بها بالدعوى الماثلة انه باشرها طبقاللقانون وعلى اسس فنية سليمة تتفق والنتيجة التى تضمنها ذلك التقرير وذلك بفيامه باجراء العمليات الحسابية الازمة بشان القيمة الايجارية الخاصة بعين التداعى شاملة الزيادات القانونية المقررة لها فى ضؤ تاريخ انشاء العقار الكائن به عين التداعى خلال الفترة محل المطالبة بالدعوى الماثلة وهى الفترة من 1/2/2005وحتى31/12/2011وكذا ايجار شهر يناير 2010ولما كانت المحكمة تطمئن الى ذلك التقرير المودع ملف الدعوى ومن ثم فاءنها تاخذ به محمولا على الاسباب التى بنى عليها وتعتبره مكملا لاسباب قضائها وتقضى فى الموضوع على هداه وترتيبا على ذلك ولما كان الثابت للمحكمةمن انه احتساب المبلغ المطالب به من قبل المدعى عن الفترة المطالب به وهى من 1/2/2005 وحتى 13/12/2011 وكذا ايجار شهر يناير 2010 ولما كانت المحكمة تطمئن الى ذلك التقرير المودع ملف الدعوى ومن ثم فأنها تأخذ به محمولا على الاسباب التى بنى عليها وتعتبره مكملا لاسباب قضائها وتقضى فى الموضوع على هداه وترتيبا على ذلك ولما كان الثابت للمحكمة من انه احتساب المبلغ اللمطالب به من قبل المدعى عن الفترة المطالب به وهى من 1/2/2005 وحتى 31/12/2011
وثلاثون جنيه وستة وثلاثون قرش ولما كان الثابت للمحكمة من ان القيمة الايجارية لشهر يناير مبلغ 28،64جنيه فقط ثمانية وعشرون جنيه واربعة وستون قرش اى ان مجموع المبلغ المستحق فى فترة المطالبة هو مبلغ 438،36ج+28،64ج=476ج فقط اربعمائة وستة وسبعون جنيه لا غير ولما كان الثابت للمحكمة من انذار التكليف بالوفاء الخاص بالدعوى الماثلة والمعلن للمدعى عليه بتاريخ 16/1/2010يزيد عن المبلغ المستحق للمدعى حيث ان المدعى قد كلف المدعى عليه بسداد مبلغ 628.16ج (فقط ستمائة وثمانية وعشرون جنيها وستة وعشر قرشا لاغير ) مما يبين معه للمحكمة ان يثبت معه للمحكمة بطلان ذلك التكليف بالوفاء الخاص بالدعوى الماثلة لتضمنه مطالبة بقيمة ايجارية تزيد عن المستحق لمدعى وهو الامر الذى تقضى معه المحكمة بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لتضمنه مطالبة بقيمة ايجارية تزيد عن المستحق للمدعى وذلك على نحو ما سيرد بمنطوق هذا الحكم.
حيث انه وعن المصروفات فالمحكمة تلزم بها المدعى عولا بنص المادة 184/1 من قانون المرافعات والمادة 187/1 من قانون المحاماه
فلهذة الاسباب
حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى والزمت المدعى المصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل اتعاب المحاماه.
امين السر رئيس المحكمة