مذكرة دفاع اخرى فى دعوى فسخ عقد ايجار لعدم سداد القيمة الايجارية

مقدمة لمحكمة جنوب الجيزة
الدائرة (5) مدنى
بدفاع السيد/ صفته مدعى عليه
ضـــــــــــد
السيد/ صفته مدعى
وذلك فى الدعوى رقم 1054/2010 مدنى كلى جنوب الجيزة
والمحجوزة للحكم جلسة 30/6/2010م

بموجب عقد ايجار مؤرخ 30/8/2004م يستأجر الطالب من المدعى الشقة الكائنة بالعقار 1 ش بقيمة ايجارية مائتان وسبعون جنيه مصري شهريا بزيادة سنوية 1% من قيمة الايجار ويتم خصم نصف القيمة الايجارية حتى نفاذ مقدم الايجار وقدره (اثنى عشرة الف جنيها)
هذا وقد فوجىء المدعى عليه بالمدعى وقد اقام ضده الدعوى رقم 440/2009 مدنى جزئى بولاق الدكرور وموضوعها دعوى فسخ عقد ايجار وتسليم الشقة موضوع العقد المحرر فى 30/8/2004 على سند من القول من ان المدعى عليه تاخر فى سداد القيمة الايجارية وحيث ان المدعى عليه يقوم بسداد القيمة الايجارية فى مواعيدها بانتظام حيث انه سدد القيمة الايجارية حتى اخر شهر يونية عام 2010م للمدعى بموجب انذارت عرض للقيمة الايجارية والذى كان المدعى يرفض استلامها بسؤ نيه قاصدا الاضرار بالمدعى عليه.

الدفاع

الدفع الاول / عدم تحقق الشرط الفاسخ لعدم سعى المالك على طلب الاجرة والسعى الى المستاجر فى موطنه لاقتضائها عند الحلول حيث انه تسبب بخطئه فى عدم تنفيذ المدعى عليه بالتزامه
حيث نصت المادة 586 من القانون المدنى على ان
(1) يجب على المستأجر ان يقوم بوفاء الأجرة فى المواعيد المتفق عليها فأذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة فى المواعيد التى يعينها عرف الجهة .
(2) ويكون الوفاء فى موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك.
هذا ولما كان المدعى لم يقم بالسعى الى المدعى عليه فى طلب القيمة الايجارية حيث انه لم يقم بأخطاره الا بتاريخ 23/5/ 2009ر افضا استلام القيمة الايجارية بالطرق الودية لسؤ نيته وطرد المدعى عليه من الشقة التى يعيش فيها وجميع افراد اسرته
كما ان النص فى الفقرة الثانية من المادة 586 من القانون المدنى تنص على ان
يكون الوفاء بالاجرة فى موطن المستأجر مالم يكن هناك اتفاق او عرف يقضى بغير ذلك وفى الفقرة الثانية من المادة 347 من القانون المدنى ذاته على انه اذا لم يكن محل الالتزام شيا معينا بالذات يكون الوفاء فى المكان الذى يوجد فيه موطن المدين وقت الوفاء او فى المكان الذى توجد فيه مركز اعمال المدين اذا كان الالتزام متعلقا بهذه الاعمال يدل على ان الاصل فى تنفيذ الالتزام ان يكون الوفاء بالدين فى محل المدين الا اذا اتفق على خلاف ذلك ومن ثم فأن النص فى عقد الايجار على شرط الفسخ الصريح عند تخلف المستأجر عن سداد الاجرة مع عدم الاشتراط ان يكون الوفاء فى موطن المؤجر لا يعفى هذا الاخير من السعى الى موطن المستأجر لاقتضائها عند حلول ميعاد استحقاقها فأن قام بذلك وامتنع المستأجر عن السداد بدون وجه حق اعتبر متخلفا عن الوفاء وتحقق فسخ العقد بموجب الشرط ام اذا ابى المؤجر السعى الى موطن المستأجر عند حلول الاجل عد ذلك بمثابة رفض لاستيفاء الاجرة دون مبرر لا يرتب الشرط اثره فى هذه الحالة لما هو مقرر فى قضاء هذة المحكمة من انه اذا تسبب الدائن بخطئه فى عدم تنفيذ المدين لالتزامه وجب على القاضى التجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقى طبقا للمادة 157 من القانون المدنى .
لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك فى صحيفة استئنافة بعدم تحقق الشرط الفاسخ الصريح لان المطعون ضدها الاولى لم تسع الى موطنه لاقتضاء اقساط الاجرة فى موعد استحقاقها وخلت اوراق الدعوى مما يدل على ان اتفاقا قد تم على الوفاء بالاجرة فى موطن المؤجر فإن الحكم المطعون فيه اذ اعمل اثر الشرط الفاسخ الصريح ان يكون المنصوص عليه فى العقد دون ان يعرض لهذا الدفع الجوهرى فإنه يكون معيبا بالقصور فى التسبيب الذى ادى به الى الخطاء فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه نقضا جزئيا فى خصوص ما قضى به من فسخ عقد الايجار موضوع النزاع لايغير من ذلك ما تضمنه عقد الايجار من تحديد موطن لكل من طرفيه يكون محل اعتبار فى كل اعلان يتعلق بسريان العقد او فسخه او طرد المستأجر عليه ( الطعن رقم 1616 لسنة 60 ق جلسة 20/12/2009 س 41)
(والطعن رقم 130 لسنة 68ق جلسة 25/1/1999)
وكما هو مقرر فى قضاء هذة المحكمة انه اذا تسبب الدائن بخطئه فى عدم تنفيذ المدين لالتزامه وجب على القاضى التجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقى ولا يبقى للدائن سوى الفسخ القضائى طبقا للمادة 157من القانون المدنى
( الطعن رقم 72 سنة 55ق جلسة 11/5/1988 س39 ص944)
وبأنزال ما تقد لوجدنا ان المدعى قد تسبب بخطئة ولم يسعى الى المدعى عليه لاستيفاء دين الاجرة او اخطارة وتركه كل هذة المدة مما يعد معه انه هو المتسبب بالخطاء فى عدم تنفيذ الالتزام.
الدفع الثانى/ فى الفسخ ضرر كبير على المستأنف واستحالة فى التنفيذ
حيث ان المدعى عليه كان قد استلم الشقة على المحارة والحلوق وثابت ذلك بشهادة سكان العقار وقام بتركيب جميع النجارة والتوصيلات الكهربائية واعمال السباكة كما انه قام ابضا بدهان الشقة وعمل سيراميك وجعل الشقة تصلح للاقامة والمعيشة حيث تكلفت حوالى 30 الف جنية تشطيبات الامر الذى يكون فيه ضرر كبير واستحالة اذا ماتم فسخ العقد بالنسبة للمدعى عليه واعادة الوضع الى ما كان عليه.
كما ان المدعى عليه قد كام بدفع مبلغ اثنى عشر الف جنيها كمقدم ايجار على ان يتم خصم نصف القيمة الايجارية
كذلك قام بدفع مبلغ الفان جنيه قيمة اشتراك فى الاسانسير وثابت ذلك بالعقد المقدم سند الدعوى
وحيث ان المادة 160 من القانون المدنى قد نصت على ان
اذا فسخ العقد اعيد المتعاقدان الى الحالة التى كانا عليها قبل العقد , فأذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض .
الدفع الثالث/ المبلغ المطالب به قليل الاهمية بالنسبة لما دفعه المستأنف كمقدم للايجار
لما كان المبلغ المطالب به قليل الاهمية بالنسبة لما دفعه المستأنف كمقدم للايجار حيث انه دفع مبلغ (اثنى عشر الف جنيها) كمقدم لايجار فكيف يعقل ان يتاخر بتنفيذ التزامه فى حين انه قام بدفع كل هذا المبلغ كمقدم للايجار ويتم خصم نصف القيمة الايجارية بعدها تسدد الاجرة كاملة الى جانب انه قام بعرض المبلغ فور علمه بقيام المدعى باقامة الدعوى ضده والذى لم يكن يتوقع قيامه بذلك لاعتبارات اخلاقية كونه كان يرفض استلام القيمة الايجارية والدليل على ذلك شهادة سكان العقار بانه كان يرفض استلام الاجرة بحجة ان المبلغ قليل الاهمية لديه ويريد تجميعه كل فترة الامر الذى استغله بعد ذلك واقام دعواه بسؤ نيه واضرار بالمدعى.
الدفع الرابع/ قيام المدعى عليه بالوفاء بدين الاجرة فور علمه بموجب انذارت عرض وذلك لرفض المدعى استلامها بالطرق الودية
حيث ان المدعى عليه فور علمه بأن المدعى اقام ضده دعوى فسخ قام بعرض القيمة الايجارية بموجب انذارات عرض تحت رقم 9877 بتاريخ 14/10/2009, 2240 بتاريخ 20/4/2010 بأجمالى مبلغ 2009 جنيه
حتى يبراء ذمته من دين الاجرة
بناء عليه
نلتمس وبحق اولا : رفض الدعوى والزام رافعها المصاريف
احتياطيا: اعادة الدعوى للمرافعة لتقديم مستندات من شأنها تغير وجه الدعوى وسماع شهود.
وكيل المدعى
حسين محمود
المحامى